In Italia nel 2026, la plusvalenza immobiliare — cioè il guadagno ricavato dalla vendita di un immobile a prezzo superiore a quello d’acquisto — è tassata solo in specifici casi previsti dalla normativa fiscale vigente (TUIR, artt. 67 e 68). Il contribuente può scegliere tra due regimi: imposta sostitutiva fissa del 26% (versata dal notaio al rogito) oppure tassazione ordinaria IRPEF (con aliquote progressive fino al 43%). La regola generale è che non si paga nulla se l’immobile è venduto dopo 5 anni dall’acquisto o era l’abitazione principale.
Quando scatta (e quando no) la tassazione
La normativa fiscale prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso — con esclusione di quelle conseguite nell’esercizio di imprese, arti o professioni — relative a immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, e i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
In sintesi, la plusvalenza è tassata nei seguenti casi:
- Quando si rivende un immobile entro 5 anni dall’acquisto, salvo che sia stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo; quando si cede un immobile ricevuto per donazione e non sono trascorsi 5 anni dall’acquisto da parte del donante.
- Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria sono sempre imponibili come redditi diversi, a prescindere dal decorso dei 5 anni.
La plusvalenza non è tassata nei casi seguenti:
- Immobile pervenuto per successione: la plusvalenza è esclusa da tassazione anche se la vendita avviene entro 5 anni.
- Sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.
I due regimi fiscali a confronto: sostitutiva o IRPEF?
Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%. L’imposta sostitutiva è applicata dal notaio in sede di rogito, è definitiva e non si cumula con altri redditi.
In alternativa, riportando la plusvalenza nel quadro RL della dichiarazione dei redditi, essa è tassata applicando l’aliquota IRPEF corrispondente allo scaglione di reddito complessivo di appartenenza del contribuente. È una scelta rischiosa se si hanno altri redditi elevati, poiché può far scattare l’aliquota massima del 43%.
Attenzione: nel caso di cessione di terreni edificabili, l’imposta sostitutiva del 26% non è applicabile; il contribuente dovrà pertanto dichiarare la plusvalenza nel modello Redditi e assoggettarla a tassazione IRPEF ordinaria. Per una conferma aggiornata di questo principio si consiglia di verificare direttamente sul portale ufficiale dell’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it).
Come si calcola la base imponibile? Per gli immobili, il costo da contrapporre al corrispettivo comprende il prezzo di acquisto o il costo di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Rientrano tra i costi inerenti deducibili: le imposte di trasferimento (registro, ipotecaria, catastale), le spese notarili, le provvigioni degli intermediari, le spese per liberare l’immobile da vincoli o servitù, nonché le spese di manutenzione straordinaria che abbiano incrementato il valore del bene. Non sono invece deducibili gli interessi passivi, espressamente esclusi dalla norma, né le spese di ordinaria gestione e manutenzione.
Esempio pratico: acquistato a 200.000 €, con 20.000 € di lavori documentati e 4.000 € di costi accessori riconducibili all’acquisto e rivenduto a 260.000 €, il costo complessivo diventa 224.000 € e la plusvalenza tassabile è di 36.000 €.
| Scenario | Tassazione |
|---|---|
| Vendita entro 5 anni (non prima casa) | 26% sostitutiva o IRPEF ordinaria |
| Vendita dopo 5 anni (non terreno edificabile) | Esente |
| Abitazione principale (maggior parte del periodo) | Esente |
| Provenienza da successione | Esente |
| Terreno edificabile (sempre) | IRPEF ordinaria (no sostitutiva) |
| Superbonus: vendita entro 10 anni dalla fine lavori | Tassata (regime speciale) |
Novità 2024–2026: la plusvalenza da Superbonus
Il legislatore, con l’obiettivo di contrastare operazioni puramente speculative su immobili riqualificati a spese dello Stato, ha introdotto una specifica fattispecie di plusvalenza tassabile che deroga parzialmente alla regola generale dei cinque anni. Secondo la normativa vigente (Legge di Bilancio 2024), se l’immobile oggetto di interventi agevolati viene venduto entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, la plusvalenza realizzata è soggetta a tassazione.
Sul calcolo della base imponibile Superbonus, la norma distingue due fasce: nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito. Nella vendita tra 6 e 10 anni dai lavori, è possibile dedurre il 50% delle spese sostenute per il Superbonus. Anche in questo regime speciale, resta salvo il principio di tutela della “prima casa”: la tassazione decennale non si applica agli immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di dieci anni.
Un chiarimento importante arrivato nel 2026 riguarda il caso in cui la cessione avvenga quando l’intervento agevolato è ancora in corso: secondo orientamenti interpretativi emersi in materia, in questa ipotesi non troverebbe applicazione la nuova plusvalenza Superbonus. Il motivo è legato al momento da cui decorre il termine di 10 anni: la norma fa riferimento alla conclusione degli interventi agevolati. Se i lavori non sono stati ultimati e non risulta presentata la fine lavori, il termine decennale non può iniziare a decorrere. Per verificare eventuali documenti di prassi ufficiali su questo punto, si consiglia di consultare direttamente la banca dati degli interpelli sul portale dell’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it).
Domande frequenti
Chi versa concretamente l’imposta sostitutiva del 26%?
Il notaio, cui è stato richiesto di applicare l’imposta sostitutiva, ne calcola l’importo e provvede al versamento, ricevendo la somma dal venditore. L’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze immobiliari deve essere versata a cura del notaio tramite il modello F24. Il mancato versamento della plusvalenza al notaio può comportare in sede di dichiarazione dei redditi un esborso non banale, senza possibilità di invocare l’applicazione dell’aliquota del 26%.
La plusvalenza si paga anche su immobili ricevuti in donazione?
La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Quindi sì: il donatario “eredita” fiscalmente la data e il costo d’acquisto del donante.
Fonti:
- Agenzia delle Entrate – Scheda ufficiale tassazione plusvalenze immobiliari: agenziaentrate.gov.it
- TUIR, artt. 67 e 68, D.P.R. 917/1986 (testo vigente su normattiva.it)
- Legge di Bilancio 2024, L. n. 213/2023, art. 18 (plusvalenza Superbonus): gazzettaufficiale.it
- Agenzia delle Entrate – Portale interpelli e banca dati Documentazione tributaria: agenziaentrate.gov.it
- Infobuild – Plusvalenze immobiliari 2026: infobuild.it
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